有现金急用需求，如何把房产变现?

房产看上去是不动产，好像这一大笔钱付出去就压在房子上了。其实，无论你的房子是否有房贷，是否自住或投资房产，通过Refinance方式妥妥变身【提款机】。Refinance 「再融资/重贷」的意思是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款不但可以帮忙房贷屋主改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。在美国，通常有贷款的屋主还贷几年后会重新审视自己房贷的借贷利率、剩余欠款和利息，并且考量当前市场状况和利息政策，来看看自己是否能透过 Refinance 得利；其中也有许多家庭会因为手上有现金需求（想买另一栋房、医疗开支、孩子上学等等）而选择将房子 Refinance 重贷套现，这个方法叫做房子抵押贷款 (refi cash-out)。
第一我们要了解房屋净值（Home Equity）是怎么计算的
所谓的 Equtiy 就是把房价扣除贷款金额，借贷人可以抵押并拿现金出来。举例，80万的房子当初贷款60万，现在房价已经涨到了100万，Equity 就是40万（100万-60万）；房主如果需要用到现金，就可以拿部分 Equity 做抵押贷款。假设房主想拿20万现金出来做投资，他可以申请做一次 Refinance 来 Cash-out equity；加上原有的贷款已经付到剩58万，那么新贷款就是78万 贷款费用。做 Refinance 的银行会用新贷款付掉旧贷款，而借贷人则开始付新的贷款。

目前，有两种主流的套现方法，一是房屋净值信用贷款（Home Equity Line of Credit,简称HELOC）, 另一种是房屋净值贷款（Home Equity Loan）, 还有一种是房屋抵押贷款（Cash Out Refinance）。下面我们就分别聊一下这三种贷款的。


房屋净值信用贷款 (Home equity line of credit, HELOC)
房屋净值贷款相当于用房子作为抵押物办一张信用卡。只有在使用贷款额度的时候才需要还利息（只需要付已花额度的利息），不用这笔钱可以随时还进去不用还利息，就像信用卡一样方便。HELOC最高套现额度可以达到房产净值95%，但它的利息会更高，所以适用于小额的贷款金额。HELOC的缺点是浮动利率，无法做fixed rate。

房屋净值贷款（Home equity loan）
Home Equity Loan和HELOC非常像。两者都是2nd home loan, 但是Home Equity Loan是固定利率。跟普通贷款一样，银行批准之后会一次性地把钱全给你，你每月还本金和利息就可以了。这个方法利息比较贵。

房屋抵押贷款（Cash Out Refinance）
房屋抵押贷款在贷款结束时可直接收到cashout（根据你的贷款需求）， 并从放款开始就需要支付利息。这种方式更适合需要长期使用资金做投资的人来说是非常好的一种选择。
同样的例子，借款人要贷款20万，原先的XX万贷款和新的房屋抵押的贷款20万合并成一笔。每月只需要还一笔贷款。
案例：
通常，银行最多允许贷款房屋价值的70%-80%，而房屋价值(appraisal value）以银行委派的第三方估价师做出的房屋估价报告（appraisal report）为准。现实中我们可以根据Redfin和realtor.com来对自己的房屋价值有一个大概的了解。
例如几年前买的房子价值为87万美金，贷款65万，现在房屋价格涨到了93万，贷款还剩余61万。然后他就很开心想要贷出一笔钱，那银行可以帮他贷出多少钱呢？
假设银行允许贷款房屋价格的80%， 则93万的价格可贷出的款为93x80%=74.4万。然后74.4万-61万=13.4万，这就是预计可以获得的贷款金额，当然还要除掉贷款费用。
如果房子价格下跌，同样的方法，用下跌后的价格计算房屋净值。
假设房子跌倒了75万，那75x80%=60万，60万低于剩余贷款的61万，这种情况下，银行卖了这个房子也收不回贷款金额，称为水下抵押贷款（underwater mortgage）。

办理 Cash-out Refinance 需要避免的错误
1. 借太多钱
如果屋主选择 Cash-out Refinance 来套现，那么贷款金额就会比原本的贷款更高，再加上新的利率，月供可能会比之前更高。这时候屋主需要衡量自己有没有能力每月按时还上月供。
2. 忘记还要交过户结算费（closing costs）
办理 Refinance 是有一笔过户结算费（closing costs）要交的，费用类似于原来买房过户的费用。
纽约州的贷款税相对比较高，可以考虑做Cema，这样可以贷款税省掉一部分，因为买房贷款时已经交过一次了。
3. 还没想好怎么用套现的钱
Cash-out Refinance 会使屋主负债变高，所以对于套现的金额的使用一定要有合理的规划，否则可能会出现后期还不上房贷的情况。一般套现的资金可以用来合并信用卡债务，或者进行投资，为家庭带来更多的钱。比较不建议把套现的资金用于旅游或其它奢侈的享受，毕竟这笔资金是拿房屋作抵押的，不太值得这样冒险。
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