只让低收入者买的纽约高价房

上西区有一套四居室，挂牌价87.5万美元（约合人民币544万元），自12月以来一直没销路；曼哈顿谷(Manhattan Valley)有一套两居室，挂牌价是38.5万美元（约合人民币239万元），上市6个月未能出手；切尔西(Chelsea)有一套单间公寓要价29.9万美元（约合人民币186万元），挂出来将近一年，直到最近才成交，售价还砍掉了6万美元（约合人民币37万元）。

目前，房产市场的供求缺口巨大，基本上一有房子挂牌上市，就会被抢购一空。既然如此，为什么有些纽约市最平价的公寓却迟迟找不到买主呢？这是因为，管理它们的合作公寓管委会属于一小撮奇葩类型。他们一方面要求买主的收入不能超出某个标准，另一方面又要求买主手头要有大量资产——对于大多数人来说，这样的条件是强人所难。

“这就是一个‘第22条军规’。买家本来就赚得有限，但除非拿出一大笔首付金，才能申请贷款。”柯克兰集团(Corcoran Group)的助理经纪人克里斯托弗·J·斯坦利(Christopher J. Stanley)说，他最近在地狱厨房（Hell’s Kitchen，其正式行政区名为克林顿[Clinton]，是曼哈顿岛西岸的一个地区——译注）卖出了一套一居室公寓，售价51万美元（约合人民币317万元）。这套公寓要求买家必须以现金支付，然而年收入却不得超过6.7万美元（约合人民币42万元）。“人人都想买，但是大多数人都不符合条件。”

欢迎来到这个被房地产业界称为H.D.F.C.或“住房发展基金公司”(Housing Development Fund Corporation)的世界——一种面向低收入纽约人的合作公寓住房形式。此类公寓限制住户的收入标准，大多出现于70年代末，当时市政府回收了上千套被废弃的公寓，开始修缮这些建筑，并允许租房者以象征性的价格购买它们，将其变为面向低收入人群的合作公寓。这些建筑集中于下东区丶曼哈顿上城区丶布鲁克林(Brooklyn)和南布朗克斯(South Bronx)。

一开始，这些公寓以每套区区250美元（约合人民币1553元）的价格卖给了居民。为使这些房源的价格保持实惠，公寓在转售时也要遵守收入上限；此外，高额的短期倒卖税也有助于吓退那些投机客。作为补偿，税收补贴将公寓的维护费用维持在了较低水平。据纽约市房屋维护与开发局(New York City Department of Housing Preservation and Development)估计，目前此类公寓共有25800套，大约分散在1200座建筑里。

在过去，这些公寓的转售价格较为适中。然而近十年来，随着一些曾经萧条的社区变成热门地段，情况发生了改变。转售房的挂牌价跃升到了30万美元（约合人民币186万元），甚至80万美元（约合人民币497万元），大多数低收入买家都负担不起。极少数公寓的售价甚至超过100万美元（约合人民币621万元）。

格林内尔(Grinnell)位于河滨大道(Riverside Drive)800号，是一座百年老建筑，顶部有多边形的塔楼。今年3月，该建筑内有一套面向低收入人士的九居室公寓被成功卖出，成交价202.5万美元（约合人民币1258万元），比199.5万美元（约合人民币1,240万元）的初始要价高出了3万美元（约合人民币19万元）。

既然房价这么高，我们难免会有疑问：在收入有限的情况下，谁还买得起这样的公寓呢？越来越多的经纪人和保障房拥护者宣称，买得起这类公寓的人，要么是退休老人或有家庭资助的年轻人，要么就是突然继承了一笔遗产或得到意外之财的中产阶级工薪族。这些人在名义上满足特定的收入上限，但却拥有大量资产。

“我见过各种各样的情况，”花旗居屋(Citi Habitats)的房地产经纪人李-安·平德(Lee-Ann Pinder)表示，六年来，她参与了多宗涉及收入限定型房产的交易。她说，有的买家“生活状况发生了某种改变”，还有的买家刚卖了房子，打算回校就学。否则，“如果你给买家设置了7.2万美元（约合人民币45万元）的收入上限，却让他们去购买一套40万美元（约合人民币249万元）的房子，收支怎可能平衡？”她说。

加里·考林(Gary Cowling)是一名演员兼教师，他支付51万美元（约合人民币317万元），买下了柯克兰公司的斯坦利在地狱厨房挂牌销售的那套公寓。此前他居住在一套租金管制公寓里，过着简朴的生活，由此攒下了一些积蓄。父母去世后，他继承了一小笔遗产，因此有足够的财力支付现金——这是交易成功的关键，因为这套合作公寓缺少从银行申请贷款所需的财务记录。

“你需要是个收入少而存款多的人，”考林说，他的收入在6.7万美元（约合人民币42万元）以下，符合购房条件，“演戏和教书赚不了多少钱。”

由于这些公寓的转售价格变得越来越高，住房开发基金公司可以将维护费用维持在较低水平。许多H.D.F.C.合作公寓设置的短期倒卖税税率高达30%，税收收入回到大楼管理方的账户，就被用于修缮屋顶丶门面工程等维护开支。比方说，在考林那笔51万美元（约合人民币317万元）的购房交易中，合作公寓一方就能从卖家那里拿到30%的利润。

“我觉得H.D.F.C.委员会确实在努力将房子留给平价房买家。”柯克兰公司的助理经纪人凯伦·D·申克(Karen D. Shenker)说，她自2007年起已卖出了46套收入限定型公寓，“另一方面，他们也需要将售价维持在一个特定水平，以便为公寓管委会积累一笔存款，使H.D.F.C.能够长久运作下去。”

而且，卖房子的人想从自己的投资中赚钱，何罪之有呢？三年前，弗朗西斯科·沃尔特斯多夫(Francisco Waltersdorfer)和辛西娅·沃尔特斯多夫(Cyntia Waltersdorfer)在晨边高地(Morningside Heights)买了一套收入限定型公寓，当时他们研究生刚毕业，还是新入行的建筑师。“有一间浴室的墙是用打包带加固的，”弗朗西斯科回忆道，他现在在曼哈顿的一家公司工作，“天花板有一部分裂开了。”

不过这套房子27万美元（约合人民币168万元）的价位还比较合适。况且，作为建筑系的学生，他们知道如何修缮这套公寓。为获得更多的居住空间，夫妇俩将两间小卧室合并成了一间大卧室。他们还为房屋升级投入大约10万美元（约合人民币62万元），其中包括水管丶电气工程及厨房丶浴室的翻新。

现在，夫妇俩有了一个初学走路的孩子和一个新生儿，房子快住不下了，他们需要卖掉它。这座公寓楼设置的收入上限比较高，买方的一或两人的收入合起来，不得超过22.5万美元（约合人民币140万元）；公寓每月450美元（约合人民币2,796元）的物业维护费比较低；短期倒卖税的税率也只有售价的3%，不像有些同类公寓设置的30%那么高。但是，寻找买家仍并不容易。

房子的挂牌价是45.9万美元（约合人民币285万元）。夫妇俩希望在这笔交易中拿到足够的现金，收回投资成本，为购买更大的房子筹集够首付。“但愿会有合适的买家把它买走。”辛西娅说。

“卖房子的人都会想尽办法将自己的房产卖个好价钱，”房地产公司Brown Harris Stevens的斯科特·哈里斯(Scott Harris)说。他是西88街72号一套四居室房源的卖方经纪人，此房的挂牌价是87.5万美元（约合人民币544万元），位于中央公园附近一座无电梯的大楼里。哈里斯说，他的客户是在1997年以象征性的价格买下这套住宅的，当时它刚被改建成合作公寓。

市场对这套房子的兴趣很高。在过去七个月里，大约有250个买家咨询，80个买家看房，15个买家提出报价，哈里斯说。但是这些报价要么太低，要么因买家没有申请贷款的资格或不符合收入要求而无效。它对买家的收入上限是本地区收入中值的165%，四口之家的收入不得超过141735美元（约合人民币88.1万元）。尽管这套公寓需要修缮，但哈里斯提示说，“在一栋带电梯的公寓楼里，收入限制又不严格，它的真实价值说是要价的两倍可能也不为过。”

纽约市城市定居协助会(Urban Homesteading Assistance Board，以下简称UHAB)是一家非营利组织，旨在为建造丶维护和保存这类合作住宅提供培训丶技术和开发服务。该协助会的执行理事安德鲁·雷谢(Andrew Reicher)说，放在40多年前，人们想都想不到，这些公寓会以接近如今水平的价格售出。当时，市政府开始通过止赎权来打击贷款购房者弃房成风的现象。他们弃房逃跑的行为，为许多社区带来了灾难。

组团从市政府处购买大楼的租房者，将受到收入限制的约束，不同的楼设有不同收入上限，具体取决于合作公寓建造期间的的政府补助类型及建成时间。一个通用的标准是，将收入上限设为每年维护费用的六或七倍，同时根据家庭人数，将水电杂费考虑在内。另一个通用标准是，将买家的收入限定在本地区收入中值的某个比例范围内。不过对于转售价格，目前还没什么明文规定作出限制。

尽管许多收入限定型公寓的价格依然低于市价，但UHAB的雷谢表示，“你确实能看到，一些保障房的价格比你想象的要高很多，”他说，“我们认为这样做并不符合H.D.F.C.的宗旨和本意。”

有些收入限定型住房，还设置了期限10至40年的限定性条款。条款到期后，合作公寓一方必须继续执行原来的收入限制或采用新的限制条款，不过房价一般没有限制。

雷谢的团队一直在呼吁，对所有H.D.F.C.住房的转售行为，设置相应的房价上限，并规定相应的收入限制。在制定了这些更为严格的规定后，作为补偿，公寓楼可享受更大的税收补贴。雷谢表示，近年来，至少已有50座新的收入限定型公寓楼制定了类似的房价上限。其它相关规定也在拟定过程中。

回收废弃楼房后，市政府现在采用了“第三方转让”机制，将楼房转给UHAB等非营利组织或营利性的开发商。几年前，房屋保护和发展局根据卧室的大小，对本项目框架下一个新的H.D.F.C.合作公寓增设了房价上限。

有些住房的价格之所以会不知不觉地上升，是H.D.F.C.的规定造成的自然结果。如果收入上限的设置依据是收入中值的特定比例，而楼房所在社区的居民普遍变得更加富裕了，那么房价就会相应地上涨。花旗居屋的特蕾西·哈莫斯利(Tracie Hamersley) 近年来卖出了好几套收入限定型的公寓。她说：“随着哈莱姆区丶下东区和威廉斯堡变得日益士绅化，居民收入已经有所提升，”因此，这些公寓“吸引的目标买家是和以前不同的群体，他们赚的钱可能比5年前丶10年前丶15年前的买家要多。”她说。

设计师兼餐馆老板希瑟·泰尼(Heather Tierney)正在销售自己上东区的一套复式公寓，最近，她接受了一个买家45万美元（约合人民币280万元）的报价，完全符合她的要价。针对这套公寓的收入上限是单人63072美元（约合人民币391945元），或两人69084美元（约合人民币429305元）。房子是她十年前买下的，位置在一座无电梯楼房的五层，当初的买价是29.95万美元（约合人民币186万元）。“那时候我是一家杂志的撰稿人，赚的钱很少。”她说。

由于信用评分良好，加上从祖父那里借来的首付款，她符合了申请可调利率按揭贷款的条件。

“我一开始搬进来的时候，这里有很多老租户，”泰尼说，“而现在，这里是一群年轻人了——年轻职员丶年轻夫妇，多数是单身的人。”

不过，自从业务扩张到洛杉矶后，她就打算在那里找个住处。若不是在纽约的公寓上得到收益，她就买不起加州的房子。“在那个地方，一套一居室的平房小屋就要100万美元（约合人民币621万元）。”她说。

并不是每套H.D.F.C.公寓都会卖到50万美元（约合人民币311万元）。在UHAB公布H.D.F.C.合作公寓楼内挂牌房源的网站uhab.org/homeownership上，转售价格大约在每个房间3万美元（约合人民币19万元）；UHAB一般不会发布挂牌价超出这个水平的待售房产信息。比方说，最近布朗克斯区的挂牌价，就是从最低2.5万美元（约合人民币16万元）的一居室，到最高7.5万美元（约合人民币47万元）的三居室不等。在一些新改建的大楼中，一套公寓的售价可低至2500美元（约合人民币1.6万元）。

在任何一笔购房交易中，买家都需要做足功课。花旗居屋的平德表示，如果房价看起来实在太低，或者一套挂牌公寓已经滞销了好几个月，那就要问自己几个问题。“为什么价格会这么离谱？十有八九是因为资金问题，”比如大楼的物业维护储备金短缺。即使合作公寓一方的财务状况很好，如果缺少信用报告和董事会记录，银行也可能不发放贷款。还有一些公寓，可能只是定价过高。

“只要财务状况良好，定价合适，它们很快就会被买家抢走，”柯克兰集团的凯伦·D·申克(Karen D. Shenker)说。上个月，她挂牌销售了一套经过装修的三居室。房子位于哈莱姆区，要价30万美元（约合人民币186万元），买家的收入上限针对一人是70500美元（约合人民币438105元），或对五人是108750美元（约合人民币675800元）。第一个开放参观日就吸引了一百来号人，有多人报价。短短一周内，卖家就接受了一个比要价高出10%的报价。

不过，即使价位更高，许多收入限定型公寓依然是抢手货。对于符合条件的买家，这些公寓可谓天赐。

安娜·斯蒂格曼(Anna Steegmann)坚定地找了六个月的房子，最终打算放弃寻找收入限定型的H.D.F.C.公寓。她虽然满足一个人72150美元（约合人民币448358元）的收入上限，但在竞购哈莱姆区的一套三居室电梯公寓时，被开价更高的买家淘汰了。“太难了，”现年60岁丶在高校的社会学科教写作的斯蒂格曼说，“你让低收入者怎么拿得出31.5万美元（约合人民币196万元）的现金？”

后来她的母亲去世了，给她留下一小笔遗产，这使她的选择范围更广了。比她开价更高的那个买家退出了，斯蒂格曼顶替上来，以现金全额支付了31.5万美元（约合人民币196万元）的要价。交易于4月达成。“这是一套很好的老人公寓，”她说，并指出公寓的主卧和次卧是分开的，要是将来需要请保姆住进来照看自己，这样的格局就很合适。

“现在我退休以后就有保障了，”她说，由于大楼享有税收补贴，维护费用会维持在较低水平，“我觉得我应该活不了30年那么久了，要是真活到那么久，我也可以留在纽约市。如果我不想走，没有人能逼我走。”

摘自《纽约时报》

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